INTRODUCCIÓN
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El Arrendamiento o
Locatio Conductio, "fue tipificado con referencia a la cosa
"colocada" y "llevada" y de ahí el nombre de Locatio Conductio. Cuando hablamos de
"arrendamiento" es tipificado desde el punto de vista del precio (redditus que le dio el nombre vulgar rendita, de donde "renda" y
después "renta" pero se dice arrendar)"
Existen varios
antecedentes del arrendamiento como por ejemplo “el arredamiento que realizaba
el Estado, mediante concesiones especiales del ager publicus a cambio de un
vectigal”² o un salarium. “También en las XII Tablas se hace mención del
arrendamiento de animales locatio jumenti, referido por Gayo
4. 28:
Gai. 4. 28. Por ley estableció la toma de prenda, por ejemplo, en virtud de la Ley de
Las XII Tablas… contra el que no paga el alquiler de una caballería,
siempre que tal
Alquiler se hubiese destinado a un sacrificio de los dioses…”³. Y otros en los cuales cuentan con protección, jurisdiccional del
pretor y se encuentran estipulados, en
el ius civile romano y en textos de gayo que fueron recogidos en el Digesto.
Para la realización de esta
investigación se consulto en diferentes
bibliotecas, en las cuales se encontró gran riqueza de referencias
bibliográficas, como lo son Juan C. Trujillo, Carlos Medellín o Eugen petit.
Asistimos a la Biblioteca Octavio Arizmendi Posada, de la Universidad de la
Sabana, Biblioteca Luis Ángel Arango,
Biblioteca Fernando Hinestrosa e instituto Carlos Restrepo Piedrahita de
la Universidad Externado de Colombia,
Biblioteca Camilo Torres de la Facultad de Derecho y Ciencias políticas
de la Universidad Nacional de Colombia, Biblioteca Central de la misma.
Biblioteca Central de la UMNG entre otras.
¹GUZMAN B., Alejandro. Derecho Romano Privado, Tomo II, Derecho de
obligaciones. Ed. Jurídico de Chile. Pág. 154.
²Socorro Moncayo Rodríguez. http://www.letrasjuridicas.com/Volumenes/15/moncayo15.pdf. Locatio conductio, una institución
unitaria con múltiple función económico-social. Pág. 3 Consultado: 6 de
noviembre del 2012.
³Ibidem. Pág. 3.
CONTRATOS CONSENSUALES - D. ROMANO
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Los contratos consensuales o consensus
(diferenciarlos de los contratos verbis, por las solemnidades) “se forman por
la sola voluntad de las partes y no por formas especiales. Nacen del cambio
puro y simple de las voluntades de los contratantes. Estos contratos al no
requerir formalidad alguna para su perfeccionamiento, se podían hacer a través
de mensajeros, por cartas o mediante ausentes. Estos contratos daban lugar a
diferentes criterios de responsabilidad en caso de incumplimiento por parte de
los contratantes, pues se obligaban de acuerdo con la equidad y no con
fundamentos en sumas pre acordadas propias de los otros contratos.”
“Los contratos consensuales como los demás “se clasifican en 4 tipos, la venta, el arrendamiento, la sociedad y el mandato. Su fecha de aparición es relativamente reciente; datan del procedimiento formulario, es decir, de los fines del siglo XI en Roma o a principios del siglo XII según la opinión de Girard.”
“Los contratos consensuales como los demás “se clasifican en 4 tipos, la venta, el arrendamiento, la sociedad y el mandato. Su fecha de aparición es relativamente reciente; datan del procedimiento formulario, es decir, de los fines del siglo XI en Roma o a principios del siglo XII según la opinión de Girard.”
⁴(TRUJILLO, juan. Derecho Romano y el derecho civil colombiano.
Ed. Ibáñez. Ed. 2. Bogotá. 1938 pág. 423)
ARRENDAMIENTO (LOCATIO-CONDUCTIO)
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El arrendamiento estipulado desde la Ley de las XII tablas se
define como “un contrato consensual sinalagmático perfecto, oneroso y de buena
fe, por medio del cual una persona llamada arrendador (locator) se obligaba con
otra denominada arrendatario (conductor) a entregarle una cosa comprometiéndose
a procurarle el goce de ella, o a ejecutar una obra o a prestar una serie de
servicios mediante el pago de una remuneración.”
También tenia cavidad dentro de el objeto del contrato consensus locatio-conductio
“la realización de una obra mediante una contraprestación, normalmente una
cantidad de dinero. Se distinguirán en el derecho clásico tres tipos de locaciones
(species locationis), los cuales son a) Locatio Conductio rei, b) Locatio
Conductio Operarum, y c) Locatio Conductio Operis.”
“El contrato de locación se caracteriza por ser consensual perfectamente bilateral, de buena fe. Y Para qué esté se perfeccione se necesita que ambas partes presenten su consentimiento y para ellos no se requiere ningún tipo de formalidad.” (Aquí podemos ver la diferencia entre los contratos verbis y contratos consensus, las solemnidades del contrato verbis eran requeridas para su formalidad en cambio para el contrato consensus solo se necesitaba el acuerdo de voluntades recíprocamente) “En caso de que el locatario estime que el precio que debe pagar es menor al q realmente corresponde, se entiende que el contrato no ha quedado perfeccionado, por que este no ha presentado su consentimiento para pagar un precio mayor. Si se da el supuesto inverso, el contrato es válido, por que ambos prestaron su consentimiento respecto del precio menor.”
La gran particularidad que se encontraba dentro “de este contrato
consensual es que su objeto no sólo puede ser un elemento material, si no que
también puede consistir en la realización de determinado servicio u obra. Por
su parte, el precio debe ser cierto, verdadero y puede ser fijado por un
tercero.”
⁵ibídem.
⁶(GUZMAN,
Alejandro. Derecho Romano Privado, tomo II, Derecho de obligaciones. Ed.
Jurídico de chile. Santiago. 1996. pág. 271)
⁷(COSTA, José Carlos. Derecho Romano Público y Privado. Ed.
Abeledo perrot. Ed. 2. Buenos Aires. 2009. pág. 489)
⁸ ibídem.
Locatio conductio rei o rerum
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En la locatio conductio rei o rerum, se encuentran “como elementos constituíos de
la cosa arrendada y el precio, que se denominada Merces o pensio. Podían ser
materia del contrato de arrendamiento todas las cosas susceptibles de usarse y
disfrutar se sin que fueran consumidas en su primer uso”⁹ dentro de la locatio
rerum o rei, se excluía las cosas fungibles, a menos que estas estuvieran
incluidas expresamente en el contrato. El precio que se denominaba Merces tenía
que ser constituidas “necesariamente en dinero y como en el contrato de
compraventa- debía ser determinado o determinable, y serio, es decir, con
existencia real y objetiva.” Está clase de arrendamiento como cualquier otro
tenia unos efectos ya que “siendo un contrato bilateral perfecto generan desde
su perfección misma obligaciones recíprocas”¹⁰ entre los das partes (locator y
conductor). Para el conductor se hacían efectivas por la acción llamada conducti, y las ejercidas por medio del
locator era efectiva la acción llamada locati.
“Cuando al término del tiempo de locación convenido continuaba de hecho el conductor utilizando la cosa arrendada con consentimiento del locutor se producía una relocatio tacita hasta el momento en que este reclamase la cosa” . En la relocaccion tacita se forma un nuevo arrendamiento por el acuerdo de las partes, a condición de que el arrendador sea siempre capaz. “Si se trataba de un arrendamiento de un fundo se consideraba que la renovación tacita duraba un año y podía seguirse prolongado por ese sistema durante sucesivas anualidades. (Ulpiano, L 13, 11 y 14., locat., XlX)”¹¹.
“Cuando al término del tiempo de locación convenido continuaba de hecho el conductor utilizando la cosa arrendada con consentimiento del locutor se producía una relocatio tacita hasta el momento en que este reclamase la cosa” . En la relocaccion tacita se forma un nuevo arrendamiento por el acuerdo de las partes, a condición de que el arrendador sea siempre capaz. “Si se trataba de un arrendamiento de un fundo se consideraba que la renovación tacita duraba un año y podía seguirse prolongado por ese sistema durante sucesivas anualidades. (Ulpiano, L 13, 11 y 14., locat., XlX)”¹¹.
Otros tipos de arrendamiento se podrían incluir, según otros
doctrinantes como, GUZMAN B., Alejandro se encuentran:
1. Arrendamiento
de almacenes: este contiene rasgos especiales que es generalmente para
mercaderías. Se realiza en un almacén (horreum) para guardarla, con cargo de
pagar un precio. el almacenista (honorrearius)
que puede ser dueño del almacén o locatario, el almacenista responde por la
custodia de la cosa, ya que esté último será el guardados de la misma.
2. Arrendamiento
de esclavos: Cuando se arrienda un esclavo, se habla de una locatio conducto
rei, aun cuando su aprovechamiento fuera de servicios
3. Otros tipos:
Pertenece también la llamada Conductio agri vectigalis, también conocidos como
la Enfiteusis y la superficies.
⁹MEDELLIN, Carlos. “Lecciones de derecho romano”. Editorial Temis. 14
ediciones. Bogotá. 2000. Pág. 252- 253.
¹⁰ibidem.
¹¹CASTAÑO, Ramiro. Instituciones de derecho privado romano. Editorial Dike Biblioteca Juridica. Edición 2006. Pág. 252-255
Locatio conductio operarum
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La Locatio Conductio
Operarum en el Derecho Romano consiste en que “En este el locador se obliga a
trabajar o prestar determinados servicios al locatario a cambio del pago de un
precio”¹², aunque, los servicios que prestaban los esclavos no era remunerados ya
que estos estaban obligados a realizar lo que el amo destinará, las profesiones
era los trabajos remunerados ya sea los médicos, abogados, y demás, por medio
de la Honoraria o Munera, ellos podían dirigirse ante un magistrado y reclamar
sus honorarios por el servicio prestado.
El locador y el locatario son los que delimitan la forma, el tiempo y lugar, en el cual debe ser prestado el servicio por parte de este, en cualquier caso de incumplimiento por dolo o culpa, mas no por caso fortuito, el locatario por su parte debe responder por el precio convenido.
La locatio conductio operarum no se extingue a pesar que locador no efectué el servicio convenido por fuerza mayor, pero si se extingue en caso de que el locador fallezca ya que es un contrato personalísimo.
ELEMENTOS DE LA LOCATIO
CONDUCTIO:
Toda locatio, como
cualquier contrato cuenta con una serie de elementos que lo identifican como
tal y esto los hace más solemnes y acordes al Derecho:
“1.
Consentimiento o Consensus: hace alusión a la cosa locada y al precio
convenido.
2. Objeto o Res: todo bien que se haya en el comercio que sea susceptible de apropiabilidad, útil y lucro.
3. Precio, Pretium o Merces: debe ser
• Cierto es decir su monto es determinado.
• Serio es decir el objeto y el goce ha de ser estipulado.
• Dinero es decir el pago no podía ser en especie ya que dejaría de tener la esencia de este y pasaría a ser otro así que tenia que ser el pago en dinero.”
2. Objeto o Res: todo bien que se haya en el comercio que sea susceptible de apropiabilidad, útil y lucro.
3. Precio, Pretium o Merces: debe ser
• Cierto es decir su monto es determinado.
• Serio es decir el objeto y el goce ha de ser estipulado.
• Dinero es decir el pago no podía ser en especie ya que dejaría de tener la esencia de este y pasaría a ser otro así que tenia que ser el pago en dinero.”
¹²COSTA, Carlos. Manual de Derecho Romano
Publico y Privado, Segunda edición, 2009, Abeledo Perrot, Buenos Aires.
¹³ODERIGO Mario. Sinopsis del Derecho Romano.
Editorial depolma. Buenos Aires. 1964.
Locatio conductio operis
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Como es convenido hoy en
día, existen contratos de obra, en los cuales hay dos partes, una que se obliga
a retribuir los servicios que fueron
prestados, y otra que es la que está obligada a realizar el trabajo o servicios
pedido, así se encontraba tipificado en el Derecho Romano. “La principal
obligación del conductor es la de realizar
la obra convenida, que puede ser muy variada: construir, transportar,
fabricar, instruir, confeccionar,
reparar, etc., pero no está obligado a efectuarla personalmente, puede servirse
para ello de terceras personas.”
PERICULUM OPERIS
En el momento que la obra
se dañe o destruye por dolo o culpa del conductor o de aquellos por quienes responde (esto es
por caso fortuito o fuerza mayor) antes de haber sido aprobada o recibida por
el locator, “entonces se presenta el
problema de determinar quién soporta este riesgo, si es el locator, eso significa que no tiene derecho al precio, y aunque no
quede obligado a reponer lo dañado, pierde lo invertido; si el locator, entonces debe el precio y tiene
que contentarse con la obra tal como quedo, o pagar lo necesario para hacer
respuesta”¹⁵.
LOCATIO CONDUCTIO OPERIS IRREGULARIS
Según Guzmán Alejandro, y la define como aquella cosa que
entrega el locator, con el fin que el
conductor, para realizar un nuevo
objeto con este material o cosa (claro esta que deben ser cosas fungibles).
“Quien cumple la obligación con la entrega del objeto acordado aunque haya sido
fabricada con otro materia siempre que
sea del mismo género o calidad”¹⁶. El riesgo de la cosa perdida recae sobre el
conductor, ya que queda como acreditada en sus manos (in creditum ire).
ACTIO ONERIS AVERSI
En la locatio anterior
existe una acción que regula “los cargamentos de mercaderías fungibles entre
si”¹⁷ Que le son entregadas a una persona denominaba transportista por varios consagrantes.
Cuando el cargamento es
mantenido por separado, en diferentes compartimientos, esto trata de una locatio conductio operis, pero si se
trata de una mezcla que realiza el transportista, para que sean llevadas como
un todo, esto se le denomina locatio
conductio operis irregularis. Y cada dueño de una cuota parte igual,
interpone ante el pretor la actio oneris
averbis. (Solo el conductor
responde por el dolo y culpa, no por caso fortuito).
PERICULUM COMMUNE. LA LEX RHODIA
En la navegación, ya sea marítima
o fluvial, se tomaba diferentes riesgos, como por ejemplo, huracanes, tormentas
en mar adentro, saqueos por parte de piratas, esto se toma que es un peligro
común, que toman los consagrantes, y las perdidas que se dieron, por la causa
de fuerza mayor, se entenderá como una perdida en común, así que el pretor une
la carga que se pudo salvar y la reparte en cuotas partes iguales a todos los
consagrantes las mercaderías que quedaron.
¹⁴Socorro
Moncayo Rodríguez. http://www.letrasjuridicas.com/Volumenes/15/moncayo15.pdf. Locatio conductio, una institución
unitaria con múltiple función económico-social. Pág. 7 Consultado: 6 de
noviembre del 2012.
¹⁵Guzmán,
Alejandro. “Derecho Privado Romano, Tomo II, Derechos de obligaciones”. Ed
jurídica de Chile. Santiago de Chile. 1996. Pág. 167- 173
¹⁶Ibidem.
Pp. 169
¹⁷ibid.
Pp. 171
Efectos jurídicos
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En el contrato consensual
de arrendamiento se producen obligaciones tanto del arrendador como del
arrendatario, algunos autores, como por ejemplo Carlos Trujillo y Mario
Oderiego muestran las obligaciones del arrendador y arrendatario en cada clase
de arrendamiento:
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
I.
El arrendador debe entregar la cosa (solo se transfería la
tenencia de la cosa) para que el arrendatario pudiera usar y gozar de la cosa,
sin intención alguna de adquirir el dominio de ésta; se posee el corpus de otro, conservando el ánimus domuni. A diferencia de la
entrega o tradición en el contrato de compra-venta donde se transfiere la
posesión. [Locatio conductio rei]
II.
También debe responder por la evicción y vicios ocultos que
pueda presentar la cosa, en este sentido, es similar a la compra-venta, pues es deber del arrendador
solventar los daños que se presentaran. [Locatio
conductio rei, locatio conductio operarum]
III.
Debe mantener la cosa en buen estado para garantizar la
posibilidad de goce (característica principal del arrendamiento). [Locatio
conductio rei]
IV.
Si se llegara a presentar un caso fortuito que conlleve a la
pérdida (parcial o total) de la cosa, el arrendador debe soportar y responder
éste tipo de riesgos. [Locatio conductio
rei, locatio conductio operis]
V.
Ejecutar la obra que hubiese convenido con el locador. [Locatio conductio operis]
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
I.
Pagar el canon de arrendamiento siempre y cuando el
arrendador entregue la cosa para el goce. [Locatio
conductio rei, locatio conductio operis, locatio conductio operarum]
II.
Debe darle el uso a la cosa para lo que fue destinada siendo
responsable hasta de la culpa levis in
abstracto, no debe subarrendar pues el arrendamiento solo cubría al
arrendatario, a su familia y a sus esclavos. [Locatio conductio rei]
III.
En el momento en que se termine el arrendamiento, debe
restituir la cosa reivindicando al poseedor. [Locatio conductio rei]
Acciones judiciales
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Las acciones judiciales
para el arrendamiento son aplicadas para cada clase de arrendamiento, y como se
menciono con anterioridad las acciones judiciales son:
- · La actio ex locato o actio locati: “acción de buena fe derivada del contrato de arrendamiento, y concedida al locator para reclamar el cumplimiento de las obligaciones del conductor”¹⁸.
- · La actio ex conducto o actio conducti: “Acción contractual y de buena fe, derivada del contrato de arrendamiento de cosas (locatio-conductio). En la cual es concebida al conductor para exigir el cumplimiento de las obligaciones del locator”¹⁹.
¹⁸GARCIA, Manuel.
“Diccionario de jurisprudencia Romana”. Editorial DYKINSON. Edición 3ª Madrid. 2000. Pág. 13.
¹⁹ibidem. Pp.
9.
Extinción del arrendamiento
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El arrendamiento o locatio conductio puede
terminar por las siguientes causas:
a) Por cumplimiento del término establecido para
que el conductor habite y posea la cosa.
b) Por pérdida de la cosa.
c) Por renuncia del locador o del conductor
cuando no se establece un término.
d) Por muerte del locator en la modalidad locatio
conductio operarum y por
Muerte
del conductor en la locatio conductio operis, no así en la locatio conductio
rei, en donde los derechos y deberes se trasmiten a los herederos.
e) Por el contrarius consensus que es un acuerdo
entre el cual las partes que dieron su voluntad para realizar el contrato, desean terminarlo y disolver los efectos
jurídicos que este contrato producía (mutuo disenso)
f) “si el arrendador no le entrega la cosa
oportunamente, por lo tanto la cosa se hace inútil para el uso convenido o hay
timoris causa”
El
arrendamiento de cosas se acaba:
1. por el cumplimiento del plazo convenido:
cuando se pacta un plazo en el cual el arrendatario debe entregar la cosa
arrendada al arrendador. En caso de que “se
llegara a renovar el arrendamiento se puede hacer de manera tácita o expresa,
en la cual se establece una relocatio.
La
relocatio tacita tiene lugar, cuando el locatario o colono sigue usando la cosa
después de transcurrido el tiempo del arriendo, a ciencia del arrendador y sin
que lo contradiga. “El nuevo contrato queda sujeto a las mismas condiciones que
regulan el que espiro y, si nada se convino sobre la duración del contrato y si
las costumbres locales la no lo determinan. Continua en las fincas rusticas por
un año y en las urbanas hasta que una de las partes se despide”²¹.
2. “La falta de pago de la renta durante dos
años”²².
3. Por no usar la cosa conforme a su naturaleza.
4. Renuncia del locator o del conductor cuando no
se estableció un plazo.
5. Por defecto de la cosa que impida el uso para
el cual fue arrendada.
6. “Cuando la propiedad del locador era solo
temporal y se acaba, y aun así el arrendatario sabía que esa propiedad no era
plenamente del locador nada podía reclamar en resarcimiento de perjuicios”²³.
“Cuando el locator vende la cosa y no queda
estipulada la compra de la continuación del arriendo. El comprador no queda
sujeto al contrato antiguamente celebrado así que puede expulsar al
arrendatario. El arrendatario por su parte tiene una acción para poder pedir el
resarcimiento de perjuicios contra el locador. Si no se cedieron los derechos al momento de
vender la propiedad nadie se obliga a continuar con el arrendamiento”²⁴.
El arrendamiento de obra se extingue con:
1. cuando el trabajador acaba la obra.
2. cuando el que debía ejecutar la obra muere,
salvo que se establezca quien terminara la obra.
3. “cuando el término señalado para finalizar la
obra termina. Salvo que exista relocatio tacita o expresa, si el que la tomo a
su cargo continua ejecutándola.
4. Cuando el que mando a realizar la obra muere”²⁵.
²⁰ Guzmán, Alejandro. “Derecho
Privado Romano, Tomo II, Derechos de obligaciones”. Ed jurídica de Chile.
Santiago de Chile. 1996. Pág. 164.
²¹ MACKELDEV. P. MANUAL DE
DERECHO ROMANO, que comprende la teoría de la instituta. Traducida al
castellano por Eduardo Gómez santa maría
Madrid 1847 imprenta José maría Alonso. Editor prado pg. 379
²²Según la comunidad de divulgación científico técnica. Derecho romano relocatio. Consultado 09/11/12. http://www.elergonomista.com/derechoromano/locatio.htm
²⁴ Ibíd.
²⁵ Ibíd.
Riesgos en el arrendamiento de las cosas
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El principal riesgo que
corrían las cosas al ser arrendadas era que la cosa pereciera por caso fortuito
o fuerza mayor, en Roma existieron dos posibles casos en que este tipo de
sucesos inesperados en donde la detentación de la cosa la tuviese el arrendador
o el arrendatario, en donde se utilizaban dos principios res perit dominio y res perit
creditoris. Si quien detentaba la cosa era el arrendatario, éste tenía el
derecho de no pagar las merces pues
después de que la cosa perecía no podía seguir prestando el servicio. En
cambio, si el arrendador detentaba la cosa y ésta perecía, perecía tanto para el arrendatario
como para el arrendador debido a que no se daba la entrega al arrendatario.
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